05.05.2026 06:00
Риски покупки квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком
Покупка жилья на вторичном рынке, увы, по прежнему наполняется новыми рисками.
После нашумевшего дела Долиной Конституционный суд РФ добавил покупателям проблем с квартирами, где на регистрационном учете числится несовершеннолетний ребенок (Определение от 14 октября 2025 г. № 2616-О).
Дело в том, что закон требует получать предварительное согласие органа опеки и попечительства на продажу жилого помещения только, если там есть дети в числе собственников.
Если ребенок просто имеет там постоянную регистрацию, то согласие опеки потребуется лишь в том случае, если такой ребенок находится под опекой (попечительством) либо остался без попечения родителей (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Соответственно, если ребенок не собственник и не лишен родительского попечения, квартиру можно продавать, не получая согласия органа опеки.
Однако практика показывает нам, что это не так.
Свежий пример: гражданка купила квартиру.
Собственником был мужчина (его личная собственность), в квартире были зарегистрированы, но давно уже не проживали его бывшая супруга и несовершеннолетний сын.
Став собственницей, женщина обратилась в суд, требуя снять с регучета бывших членов семьи собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Поначалу ее иск удовлетворили, но тут по жалобе матери ребенка в дело вступил прокурор — и решение суда по его жалобе отменили.
Вынесли новое: договор купли-продажи квартиры признали недействительным, т. к. сделка была заключена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ).
И даже Конституционный суд РФ (куда обратилась покупательница) не нашел здесь ничего противозаконного:
- мужчина продал квартиру, зная, что у его ребенка нет другого жилья.
Он обещал бывшей жене отдать деньги с этой продажи в счет алиментов, чтобы они с ребенком купили себе квартиру, но не сделал этого.
Следовательно, мужчина использовал свои права собственника с целью навредить интересам ребенка.
А еще в 2010 г. Конституционный суд РФ признал допустимым отменять подобные сделки в целях защиты жилищных прав детей (Постановление КС РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П).
Так что, если вы хотите купить квартиру, но там зарегистрирован ребенок, тщательно проверяйте все обстоятельства.
Если увидите признаки аналогичной ситуации (родитель продает квартиру после развода, а ребенок остается в ней зарегистрированным), от покупки лучше отказаться.
После нашумевшего дела Долиной Конституционный суд РФ добавил покупателям проблем с квартирами, где на регистрационном учете числится несовершеннолетний ребенок (Определение от 14 октября 2025 г. № 2616-О).
Дело в том, что закон требует получать предварительное согласие органа опеки и попечительства на продажу жилого помещения только, если там есть дети в числе собственников.
Если ребенок просто имеет там постоянную регистрацию, то согласие опеки потребуется лишь в том случае, если такой ребенок находится под опекой (попечительством) либо остался без попечения родителей (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Соответственно, если ребенок не собственник и не лишен родительского попечения, квартиру можно продавать, не получая согласия органа опеки.
Однако практика показывает нам, что это не так.
Свежий пример: гражданка купила квартиру.
Собственником был мужчина (его личная собственность), в квартире были зарегистрированы, но давно уже не проживали его бывшая супруга и несовершеннолетний сын.
Став собственницей, женщина обратилась в суд, требуя снять с регучета бывших членов семьи собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Поначалу ее иск удовлетворили, но тут по жалобе матери ребенка в дело вступил прокурор — и решение суда по его жалобе отменили.
Вынесли новое: договор купли-продажи квартиры признали недействительным, т. к. сделка была заключена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ).
И даже Конституционный суд РФ (куда обратилась покупательница) не нашел здесь ничего противозаконного:
- мужчина продал квартиру, зная, что у его ребенка нет другого жилья.
Он обещал бывшей жене отдать деньги с этой продажи в счет алиментов, чтобы они с ребенком купили себе квартиру, но не сделал этого.
Следовательно, мужчина использовал свои права собственника с целью навредить интересам ребенка.
А еще в 2010 г. Конституционный суд РФ признал допустимым отменять подобные сделки в целях защиты жилищных прав детей (Постановление КС РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П).
Так что, если вы хотите купить квартиру, но там зарегистрирован ребенок, тщательно проверяйте все обстоятельства.
Если увидите признаки аналогичной ситуации (родитель продает квартиру после развода, а ребенок остается в ней зарегистрированным), от покупки лучше отказаться.