11.04.2026 06:59
ЗПИФ «Индустриальный» от Т-Инвестиций: детальный разбор
🏦У Т-инвестиций выходит новый ЗПИФ на недвижимость "Индустриальный" - разбираем крайне подробно этот актив
Инвестируют в складскую недвижимость в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Принцип работы супер простой - создают фонд, собирают в него капитал, покупают объект, сдают его в аренду, получают арендные платежи, которые выплачивают держателям паев фонда.
И вроде все понятно, ещё один вариант инвестировать в недвижимость, на фоне дефицита складской и промышленной недвижимости в 2 крупнейших городах России.
Но мне видется сразу 3 нюанса:
Пишут, что ожидаемая доходность 16-23% в год (16% это негативный сценарий, 23% - самый позитивный). В недвижимости я такой доходности не видел. Как мне кажется, наиболее осуществимый вариант это ≈15% годовых. И всё. Если делаем срез на другие фонды недвижимости, то там доходность +-такая и выходит - 14-16%
Второй нюанс, это комиссии за управление. УК забирает 10% со всех арендных платежей ПОСЛЕ уплаты налогов + 1% от ВСЕЙ стоимости чистых активов фонда. Единоразово заберут 10% от разницы между покупкой и продажей объектов + 5% от кредита, полученного на выплаты/погашение паев фонда. Я даже не знаю как назвать настолько жадные запросы. Учитывая, что от них требуется ОДИН РАЗ купить объект и ОДИН РАЗ сдать его в аренду. Дальше просто получать арендные платежи и распределять среди владельцев паев фонда
Третий нюанс - это сам рынок складского помещения. Сейчас в экономике наблюдаются некоторые проблемы, вполне возможно, что пик по спросу на индустриальную, а равно складскую недвижимость в дальнейшем будет снижаться. Гарантировать рост спроса не может никто, в своих красивых презентациях аналитики лишь предполагают, что он будет.
❗️Ещё из неприятных моментов - торги на СПб бирже, а не на Мосбирже - это сразу низкая ликвидность. Продать или купить паи будет проблематично. Налоги - разумеется есть, и УК не будет платить их за вас.
Участвовать или нет в таких ЗПИФах - это, конечно, ваше дело. Для меня фонд выглядит неинтересным. Не ИИР, разумеется. Это лишь моё мнение и видение рынка
Чтобы понять все тонкости фонда, пришлось пообщаться с менеджером и долго разбирать их презентацию. Не поскупитесь на 👍
Инвестируют в складскую недвижимость в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Принцип работы супер простой - создают фонд, собирают в него капитал, покупают объект, сдают его в аренду, получают арендные платежи, которые выплачивают держателям паев фонда.
И вроде все понятно, ещё один вариант инвестировать в недвижимость, на фоне дефицита складской и промышленной недвижимости в 2 крупнейших городах России.
Но мне видется сразу 3 нюанса:
Пишут, что ожидаемая доходность 16-23% в год (16% это негативный сценарий, 23% - самый позитивный). В недвижимости я такой доходности не видел. Как мне кажется, наиболее осуществимый вариант это ≈15% годовых. И всё. Если делаем срез на другие фонды недвижимости, то там доходность +-такая и выходит - 14-16%
Второй нюанс, это комиссии за управление. УК забирает 10% со всех арендных платежей ПОСЛЕ уплаты налогов + 1% от ВСЕЙ стоимости чистых активов фонда. Единоразово заберут 10% от разницы между покупкой и продажей объектов + 5% от кредита, полученного на выплаты/погашение паев фонда. Я даже не знаю как назвать настолько жадные запросы. Учитывая, что от них требуется ОДИН РАЗ купить объект и ОДИН РАЗ сдать его в аренду. Дальше просто получать арендные платежи и распределять среди владельцев паев фонда
Третий нюанс - это сам рынок складского помещения. Сейчас в экономике наблюдаются некоторые проблемы, вполне возможно, что пик по спросу на индустриальную, а равно складскую недвижимость в дальнейшем будет снижаться. Гарантировать рост спроса не может никто, в своих красивых презентациях аналитики лишь предполагают, что он будет.
❗️Ещё из неприятных моментов - торги на СПб бирже, а не на Мосбирже - это сразу низкая ликвидность. Продать или купить паи будет проблематично. Налоги - разумеется есть, и УК не будет платить их за вас.
Участвовать или нет в таких ЗПИФах - это, конечно, ваше дело. Для меня фонд выглядит неинтересным. Не ИИР, разумеется. Это лишь моё мнение и видение рынка
Чтобы понять все тонкости фонда, пришлось пообщаться с менеджером и долго разбирать их презентацию. Не поскупитесь на 👍