19.05.2026 15:16
Стройка задыхается?
Стройка задыхается? 🏚
Иногда экономику можно понять не только по ставке ЦБ или инфляции, можно понять и по тому, как строятся дома.
Ведь когда стройка работает, то крутится вся система, работают заводы, грузовики, кредиты, мебель, ремонты. Когда стройка останавливается, то проблемы расползаются по всей экономике. И сейчас мы подходим к опасной точке ☝️
На первый взгляд все нормально, ведь краны стоят, новостройки рекламируются, девелоперы обещают лучшие условия.
Но объем строительных работ в 1 квартале упал ~10% год к году. Ввод жилья в ряде регионов рухнул на 10–65%. Совокупный долг строительных компаний почти в 5 раз превышает их прибыль!
❗️Для понимания, коэффициент долга к прибыли выше 4 — это красная зона. У девелоперов сейчас ~4,8. То есть отрасль живет в кредит и этот кредит становится все дороже.
Модель российского девелопмента последние годы строилась на дешевых деньгах, когда застройщик брал дешевое финансирование, затем покупал землю и строил, а люди брали льготную ипотеку, благодаря чему квартиры быстро скупались.
Потом ключевая ставка улетела вверх, льготную ставку урезали и все начало ломаться одновременно. Ипотека стала недоступной, продажи замедлились, кредиты подорожали, а вот расходы никуда не исчезли
Нужно понимать, что стройка является длинным циклом. Девелопер тратит деньги сегодня, а выручку получает через несколько лет. И если раньше обслуживание долга было терпимым, то сейчас проценты начинают съедать всю прибыль.
👉 Компании уже направляют на выплату процентов 37% прибыли. Это исторический максимум.
У крупнейших девелоперов строится с задержками ~2,4 млн кв. м жилья. Они осторожнее запускают новые проекты и замораживают очередь, в общем, экономят на всем.
Кризис у нас развивается не как резкий обвал, а как медленное удушение. В этом отличие от кризиса США в 2008 году.
И в этом парадокс, что цены могут продолжить расти даже на фоне кризиса. Потому что предложение сокращается быстрее, чем спрос. Да, покупателей стало меньше, но новых проектов становится еще меньше, а себестоимость растет.
👉 По прогнозам рост цен на бюджетное жилье на 10–15% будет по итогам года.
На мой взгляд, массового обвала ждать не стоит. Российский рынок жилья сильно поддерживается государством. Если ситуация начнет ухудшаться слишком резко, то почти наверняка появятся новые меры поддержки.
Последние годы недвижимость воспринималась как почти безрисковая история, то есть купил квартиру и все будет отлично.
Но теперь нужно смотреть на долговую нагрузку застройщика, регион и спрос, инфраструктуру и реальные доходы населения в регионе.
Сейчас брать недвижимость под сдачу, даже в крупных городах, равнозначно потере денег. Варианты с курортной недвижимостью для меня по-прежнему остаются хорошей инвестицией, но только с целью перепродажи. Про все остальное — например, если вы смотрите квартиру для того, чтобы на ней как-то заработать, лучше забудьте 🤷🏻
Иногда экономику можно понять не только по ставке ЦБ или инфляции, можно понять и по тому, как строятся дома.
Ведь когда стройка работает, то крутится вся система, работают заводы, грузовики, кредиты, мебель, ремонты. Когда стройка останавливается, то проблемы расползаются по всей экономике. И сейчас мы подходим к опасной точке ☝️
На первый взгляд все нормально, ведь краны стоят, новостройки рекламируются, девелоперы обещают лучшие условия.
Но объем строительных работ в 1 квартале упал ~10% год к году. Ввод жилья в ряде регионов рухнул на 10–65%. Совокупный долг строительных компаний почти в 5 раз превышает их прибыль!
❗️Для понимания, коэффициент долга к прибыли выше 4 — это красная зона. У девелоперов сейчас ~4,8. То есть отрасль живет в кредит и этот кредит становится все дороже.
Модель российского девелопмента последние годы строилась на дешевых деньгах, когда застройщик брал дешевое финансирование, затем покупал землю и строил, а люди брали льготную ипотеку, благодаря чему квартиры быстро скупались.
Потом ключевая ставка улетела вверх, льготную ставку урезали и все начало ломаться одновременно. Ипотека стала недоступной, продажи замедлились, кредиты подорожали, а вот расходы никуда не исчезли
Нужно понимать, что стройка является длинным циклом. Девелопер тратит деньги сегодня, а выручку получает через несколько лет. И если раньше обслуживание долга было терпимым, то сейчас проценты начинают съедать всю прибыль.
👉 Компании уже направляют на выплату процентов 37% прибыли. Это исторический максимум.
У крупнейших девелоперов строится с задержками ~2,4 млн кв. м жилья. Они осторожнее запускают новые проекты и замораживают очередь, в общем, экономят на всем.
Кризис у нас развивается не как резкий обвал, а как медленное удушение. В этом отличие от кризиса США в 2008 году.
И в этом парадокс, что цены могут продолжить расти даже на фоне кризиса. Потому что предложение сокращается быстрее, чем спрос. Да, покупателей стало меньше, но новых проектов становится еще меньше, а себестоимость растет.
👉 По прогнозам рост цен на бюджетное жилье на 10–15% будет по итогам года.
На мой взгляд, массового обвала ждать не стоит. Российский рынок жилья сильно поддерживается государством. Если ситуация начнет ухудшаться слишком резко, то почти наверняка появятся новые меры поддержки.
Последние годы недвижимость воспринималась как почти безрисковая история, то есть купил квартиру и все будет отлично.
Но теперь нужно смотреть на долговую нагрузку застройщика, регион и спрос, инфраструктуру и реальные доходы населения в регионе.
Сейчас брать недвижимость под сдачу, даже в крупных городах, равнозначно потере денег. Варианты с курортной недвижимостью для меня по-прежнему остаются хорошей инвестицией, но только с целью перепродажи. Про все остальное — например, если вы смотрите квартиру для того, чтобы на ней как-то заработать, лучше забудьте 🤷🏻