04.03.2026 16:50
Инвестиции в жильё для детей: пороги и стереотипы
Инвестиции в жильё для детей (1/2)
#общество
Регулярно возникают довольно однотипные вопросы о долгосрочных инвестициях в недвижимость, преимущественно от людей верхней части среднего класса. Будем считать, что для Москвы это 5-20 млн рублей годового дохода (верхнюю границу можно даже снизить до 15-17 млн, но округлим до порога НДФЛ) и активов 4-5 годовых доходов. Ниже уже средний класс, отношения которого с недвижимостью не столь вольные, свободы выбора значительно меньше, выше – верхний класс, где наоборот, вариантов становится существенно больше и начинают работать другие принципы.
В городах миллионниках данные цифры нужно делить на 2-3, в зависимости от уровня жизни, далее понижающий коэффициент ещё больше. Рассматривать будем для г. Москва в пределах МКАД, для остальных принципы аналогичны, только пороги ниже, да время течёт медленнее, что в Москве реальность и обыденность, там может ещё не наступить в силу меньшей развитости рынка строительства жилья.
Покупку жилой недвижимости многие рассматривают в качестве одного из самых очевидных вариантов заработать, преумножить, получить пассивный доход, т.е. стать рантье. Это может быть приобретение квартиры для детей, для сдачи в аренду, для перепродажи в сложный период и т.д. В основе такого отношения лежит перенос физической стабильности и надёжности материального стационарного объекта на его стоимость, стереотипы постоянного роста цен на недвижимость, реликты советского и постсоветского восприятия, когда квартира была основным активом. Кстати, последнее для верхнего класса уже неактуально.
Сравнивать нужно сравнимое, для недвижимости в последние десятилетия это золото, в крайнем случае доллары с корректировкой на падение покупательной способности, т.е. даже если брать это падение в 4% в год (в реальности больше), то доллары 18 лет назад были дороже и сильнее в два раза. В реальности всё много хуже, покупательная способность с 2019 года упала в эти же два раза (covid-19 и последующие «изменения»). Погружаться в цифры не будем, технарям это несложно произвести самостоятельно, а гуманитарии только напугаются, остановимся на ключевых моментах и принципах.
Многие игнорируют или не понимают инерции рынка, пытаются ориентироваться на некие средние индикаторы, структура которых сильно меняется со временем. Для примера, в 90-е гг. недвижимость в Москве состояла из «панелек», «сталинки» считались верхним сегментом качества жизни. Далее появился монолит-кирпич с высокими потолками, возможность делать большие комнаты. В 2010-е пришла мода на планировки в стиле двухкомнатных в 100+ кв.м и новые технологии. Далее про эти просторы забыли, но теперь квартиры без мастер-спальни в бизнес-сегменте вызывают удивление.
Продолжать можно долго, но большая часть того, что можно было считать бизнес-классом в 00-е гг. сейчас даже близко таким не считается. Есть исключения, подтверждающие правила, но про них не будем, они изначально были аналогом текущего премиум-класса. За счёт локации ещё можно вытянуть часть статуса, но требования к комфорту проживания, территории, местам общего пользования, инфраструктуре и т.д. стали совсем другими. Теоретически можно попробовать втиснуть отдельные требования в прокрустово ложе хоть хрущёвки, но получится … извод цыганского барокко.
(окончание следует)
#общество
Регулярно возникают довольно однотипные вопросы о долгосрочных инвестициях в недвижимость, преимущественно от людей верхней части среднего класса. Будем считать, что для Москвы это 5-20 млн рублей годового дохода (верхнюю границу можно даже снизить до 15-17 млн, но округлим до порога НДФЛ) и активов 4-5 годовых доходов. Ниже уже средний класс, отношения которого с недвижимостью не столь вольные, свободы выбора значительно меньше, выше – верхний класс, где наоборот, вариантов становится существенно больше и начинают работать другие принципы.
В городах миллионниках данные цифры нужно делить на 2-3, в зависимости от уровня жизни, далее понижающий коэффициент ещё больше. Рассматривать будем для г. Москва в пределах МКАД, для остальных принципы аналогичны, только пороги ниже, да время течёт медленнее, что в Москве реальность и обыденность, там может ещё не наступить в силу меньшей развитости рынка строительства жилья.
Покупку жилой недвижимости многие рассматривают в качестве одного из самых очевидных вариантов заработать, преумножить, получить пассивный доход, т.е. стать рантье. Это может быть приобретение квартиры для детей, для сдачи в аренду, для перепродажи в сложный период и т.д. В основе такого отношения лежит перенос физической стабильности и надёжности материального стационарного объекта на его стоимость, стереотипы постоянного роста цен на недвижимость, реликты советского и постсоветского восприятия, когда квартира была основным активом. Кстати, последнее для верхнего класса уже неактуально.
Сравнивать нужно сравнимое, для недвижимости в последние десятилетия это золото, в крайнем случае доллары с корректировкой на падение покупательной способности, т.е. даже если брать это падение в 4% в год (в реальности больше), то доллары 18 лет назад были дороже и сильнее в два раза. В реальности всё много хуже, покупательная способность с 2019 года упала в эти же два раза (covid-19 и последующие «изменения»). Погружаться в цифры не будем, технарям это несложно произвести самостоятельно, а гуманитарии только напугаются, остановимся на ключевых моментах и принципах.
Многие игнорируют или не понимают инерции рынка, пытаются ориентироваться на некие средние индикаторы, структура которых сильно меняется со временем. Для примера, в 90-е гг. недвижимость в Москве состояла из «панелек», «сталинки» считались верхним сегментом качества жизни. Далее появился монолит-кирпич с высокими потолками, возможность делать большие комнаты. В 2010-е пришла мода на планировки в стиле двухкомнатных в 100+ кв.м и новые технологии. Далее про эти просторы забыли, но теперь квартиры без мастер-спальни в бизнес-сегменте вызывают удивление.
Продолжать можно долго, но большая часть того, что можно было считать бизнес-классом в 00-е гг. сейчас даже близко таким не считается. Есть исключения, подтверждающие правила, но про них не будем, они изначально были аналогом текущего премиум-класса. За счёт локации ещё можно вытянуть часть статуса, но требования к комфорту проживания, территории, местам общего пользования, инфраструктуре и т.д. стали совсем другими. Теоретически можно попробовать втиснуть отдельные требования в прокрустово ложе хоть хрущёвки, но получится … извод цыганского барокко.
(окончание следует)