⬆️⬆️⬆️ В продолжение обсуждения с экспертами: ©️ Павел Бушков, исполнительный директор девелоперской компании “Мармакс”: На мой взгляд, снижение цен н…

⬆️⬆️⬆️ В продолжение обсуждения с экспертами:

©️ Павел Бушков, исполнительный директор девелоперской компании “Мармакс”:
На мой взгляд, снижение цен на новостройки возможно не более, чем на 10-15%, это как раз те скидки, которые мы чаще всего видим на рынке.

Сейчас основным мотивирующим к скидкам фактором является банк, который осуществляет давление на девелопера при невыполнении ковенант по продажам.

В то же время он же и является сдерживающим фактором размера скидки, поскольку минимальная цена продажи также является ограничением со стороны банка.

Скидки и индивидуальные условия, появляются в готовых проектах потому, что девелопер уже сформировал себестоимость ранее и может себе позволить реализацию квартир со скидкой с целью погашения кредита.

При этом, себестоимость строительства уже сданных проектов значительно ниже плановой себестоимости строительства новых проектов, поэтому мы можем наблюдать более высокую стоимость новых проектов по сравнению с уже сданными в одной локации.

Приобретение жилья на стадии котлована целесообразно, поскольку цена на новостройку будет расти инфляционно вследствие роста себестоимости строительства, растущих расходов на реализацию квартир, а также банковских расходов.

Также банковская модель проекта за период строительства предполагает рост цены минимум на 25%. Да, в период сдачи объекта его цена может быть сопоставима с ценой новых объектов на этапе котлована, но она точно будет на 25-30% выше цены этого проекта на этапе котлована.

©️ Дмитрий Польской, Руководитель цифрового развития продаж Ташир Эстейт:
Сценарий снижения цен на 15–30% в целом реалистичен при сохранении жёсткой денежно-кредитной политики и высокой ставки рефинансирования.

Обсуждение такого варианта всё чаще присутствует в комментариях экспертов и участников рынка, что отражает устойчивое давление на спрос.
При этом важно разделять номинальную и реальную динамику цен.

Условные 10 млн рублей в начале и в конце года имеют разную покупательную способность, поэтому ожидание прямого номинального снижения цен на 30% в горизонте года некорректно.

Фактическая коррекция в значительной степени уже происходит через рыночные механики — скрытые скидки, субсидированные ипотечные ставки и рассрочки. В среднем ориентир дисконта в сделках составляет порядка 15–20% от заявляемой цены. Оставшаяся часть «условного снижения» компенсируется инфляцией.
Иными словами, даже при номинальном росте цен, например на 5% при инфляции около 10%, в реальном выражении формируется снижение стоимости.

Однако этот эффект не всегда очевиден для конечного потребителя и становится заметен только при росте реальных располагаемых доходов.

На фоне снижения платёжеспособного спроса и сокращения льготных программ девелоперы избегают публичного снижения цен, чтобы не обесценивать продукт и не формировать ожидание дальнейшего падения.

Вместо этого рынок становится более гибким и переговорным.

Основные инструменты:
— индивидуальные скидки
—субсидированные ипотечные программы
— длительные рассрочки
— включение в стоимость отделки, меблировки и дополнительных сервисов
Фактически финальная цена всё чаще формируется не на витрине, а в структуре конкретной сделки.

Экономический смысл покупки на ранней стадии трансформируется.
Если раньше ключевым аргументом была разница в цене между «котлованом» и готовым жильём, то сейчас этот разрыв сокращается, а в отдельных проектах нивелируется или даже разворачивается. Вторичный рынок при этом быстрее подстраивается под спрос: собственники чаще готовы снижать цену и договариваться по условиям, чтобы ускорить продажу, тогда как первичный рынок реагирует более сдержанно и сохраняет заданный уровень цен дольше.
В этих условиях девелоперы смещают акцент с цены на продукт и финансовую модель. Один из ключевых инструментов — «упаковка» предложения: добавление отделки (предчистовой, чистовой, дизайнерской) и меблировки, которые можно включить в стоимость и профинансировать через ипотеку или рассрочку.